Privatgutachten im Immobilienwesen

Das Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. Roland POPP führt im Auftrag der Gerichtsparteien und auf Anfrage von Unternehmen und Privatpersonen umfangreiche gutachterliche Leistungen als Privatgutachter durch. Das Leistungsspektrum umfasst das gesamte Immobilienwesen sowie das Bauwesen, Hochbau und Architektur.

Auftraggeber

Auftraggeber für Befund und Gutachten sind neben den Landes- und Bezirksgerichten und den Staatsanwaltschaften zumeist Rechtsanwälte als Parteienvertreter in Gerichtsverfahren, Notare als Gerichtskommissäre, Banken und Versicherungen sowie Immobilienkapitalgesellschaften. Bewertungsobjekte sind Einzelobjekte bis zu großen Immobilienportfolios.

Parifizierung und Nutzwertgutachten

Bei der Begründung oder Änderung von Wohnungseigentum ist neben der schriftlichen Vereinbarung der Miteigentümer (Wohnungseigentumsvertrag) ein Nutzwertgutachten, auch „Parifizierung“ genannt, erforderlich. Ein derartiges Parifizierungsgutachten darf nur durch einen für den Hochbau zuständigen Ziviltechniker oder einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen erstattet werden.

Der für Nutzwertfeststellung und Parifizierung gerichtlich zertifizierte Sachverständige und für den Hochbau zuständige Ziviltechniker Architekt Dipl.-Ing. Roland POPP erstellt Nutzwertgutachten (Parifizierungen) und so genannte „§ 6 WEG Bescheinigungen“ für die Begründung oder Änderung von Wohnungseigentum zu ansprechenden Kosten.

• Erstellung von Nutzwertgutachten (Parifizierungsgutachten) als Grundlage für die Einverleibung des Wohnungseigentums ( § 6 Abs.1 Z.3 WEG iVm § 9 (1) WEG)

• Erstellung von Gutachten über den Bestand an wohnungseigentumstauglichen Objekten, sogenannte „§ 6 WEG Bescheinigung“ (§ 6 Abs.1 Z.2 WEG)

Due-Diligence-Prüfungen bei Immobilientransaktionen

Bei jeder privaten und unternehmerischen Immobilientransaktion ist die Durchführung einer sorgfältigen Risikoprüfung, einer sogenannten „Due-Diligence“, vor Ankauf von Immobilien und Immobilien-Unternehmensbeteiligungen erforderlich.

Das Gerichtssachverständigenbüro Dipl.-Ing. Roland POPP übernimmt im Rahmen von Immobilien- und Immobilienportfoliotransaktionen sorgfältige Due-Diligence-Prüfungen in bautechnischer und immobilienfachlicher Hinsicht.

Untersucht wird der bautechnische Zustand von Gebäuden, insbesondere mit dem Ziel der Bewertung von Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierungserfordernis. Gleichzeitig werden die immobilientechnischen Aspekte objektiv analysiert. Neben den Entwicklungs- und Ausbaupotentialen werden miettechnische Chancen und Risiken beurteilt.

Due-Diligence-Prüfungen werden regelmäßig begleitend zur Verkehrswertermittlung im Zuge einer gesamtheitlichen Liegenschaftsbewertung durchgeführt.

Advisory bei Unternehmenstransaktionen

Bei Unternehmenstransaktionen und -restrukturierungen stehen neben einer aktuellen Bewertung von Immobilienvermögenswerten langfristige Perspektiven im Vordergrund.

Bei Unternehmenskäufen und -verkäufen, Joint Ventures und strategischer Partnerschaften sind eine umfangreiche Prüfung und Beratung zu den Werthaltigkeiten eines Unternehmens die Basis jeden Erfolges. Die zumeist größten Wertfaktoren bei Unternehmenstransaktionen in Krisen stellen Immobilienwerte dar, die oftmals noch im Bau sind.

Das Gerichtssachverständigenbüro Dipl.-Ing. Roland POPP übernimmt gesamtheitliche Beratungen bei Unternehmenstransaktionen in bautechnischer und immobilienfachlicher Hinsicht.

Hierbei werden als Basis für unternehmerische Entscheidungen Immobilienvermögen detailliert geprüft. Die Prüfungshandlungen betreffen insbesondere die Nachhaltigkeit der Vermögenswerte, deren strategischen Zweck und die unternehmerische Relevanz bei gleichzeitiger Prüfung der Kosten, Chancen und Risiken von laufenden Bauvorhaben.

Gutachten für Immobilientreuhänder gemäß § 19 GewO

Das Gewerbe der Immobilientreuhänder umfasst die Tätigkeiten der Immobilienmakler, der Immobilienverwalter und der Bauträger (§ 117 GewO).

Das Immobilientreuhandgewerbe ist ein reglementiertes Gewerbe (§ 94 Z 35 GewO). Die unternehmerische Ausübung dieser Gewerbe bedarf somit eines Befähigungsnachweises. Der Befähigungsnachweis ist der Nachweis, dass der Gewerbeanmelder die fachlichen und kaufmännischen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen besitzt, um das betreffende Gewerbe selbstständig ausüben zu können.

Kann der Befähigungsnachweis als Immobilientreuhänder nicht erbracht werden, besteht die von Gewerbeanmeldern in der Praxis regelmäßig herangezogene Möglichkeit der Feststellung der individuellen Befähigung durch die Behörde. Dazu müssen die für die Ausübung des Gewerbes erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen auf andere Weise nachgewiesen werden (§ 19 GewO).

Der gerichtliche zertifizierte Sachverständige Dipl.-Ing. Roland POPP führt mit Gewerbeanmeldern regelmäßig Fachgespräche für das reglementierte Gewerbe als Immobilientreuhänder für die Fachbereiche Immobilienmakler, Immobilienverwalter und Bauträger. Durch seine gerichtliche Zertifizierung in den einschlägigen Fachgebieten „94.35 Immobilienvermittlung“, „94.30 Immobilienverwaltung“und „72.01 Hochbau“ genießen seine objektiv, unabhängig und unparteilich erstellten gutachterlichen Stellungnahmen hohe Beweiskraft.

Das gutachterliche Ergebnis dieser Fachgespräche kann als Beweismittel für die erforderlichen Kenntnisse der Gewerbeausführung als Immobilientreuhänder der Behörde vorgelegt werden, welche nach dem Grundsatz der Unbeschränktheit der Beweismittel des AVG das vorgelegte Gutachten einer Beweiswürdigung zur Erteilung der individuellen Befähigung als Immobilientreuhänder zu unterziehen hat.

Gutachten über die wirtschaftliche Abbruchreife von Altbauten gemäß § 60 BO Wien

Gutachten zur wirtschaftlichen Abbruchreife von Gründerzeit-Immobilien im Sinne des § 60 Abs. 1 lit. d der Bauordnung für Wien.

Seit der Novellierung der Bauordnung für Wien im Jahr 2018 (LGBl. Nr. 37/2018) ist der Abbruch von Gebäuden, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden, ausnahmslos bewilligungspflichtig. Die Abbruchbewilligung darf erteilt werden, wenn beispielsweise bewiesen ist, dass der Bauzustand derart schlecht ist, dass die Instandsetzung nur durch wirtschaftlich unzumutbare Aufwendungen bewirkt werden kann.

Die Novellierung der Bauordnung für Wien im Jahr 2023 (LGBl. Nr. 37/2023) hat wesentliche Änderungen für die Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife gebracht. Es sind nun bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife zusätzlich auch die wirtschaftlichen Ertragsoptimierungspotentiale am Bauwerk zu berücksichtigen.  Aufwendungen, die durch eine fahrlässige oder vorsätzliche Vernachlässigung der Erhaltungspflicht entstehen, bleiben bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife außer Betracht.

Wenn keine Bestätigung des Magistrats der Stadt Wien (Magistratsabteilung 19 – Architektur und Stadtbildgestaltung) erbracht werden kann, dass an der Erhaltung des Bauwerkes infolge seiner Wirkung auf das örtliche Stadtbild kein öffentliches Interesse besteht, wird regelmäßig ein Antrag auf Abbruch von Gründerzeitgebäuden auf Basis eines Sachverständigengutachtens gestellt, welches die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Aufwendungen ermittelt.

Dem Ansuchen um Abbruchbewilligung ist daher ein Gutachten zur wirtschaftlichen Abbruchreife von Gründerzeit-Immobilien im Sinne des § 60 Abs. 1 lit. d) der Bauordnung für Wien beizulegen. Diese gutachterliche Bewertung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit bedarf eine hohe Sachkunde durch einen Immobilien- und Bausachverständigen, der in diesem speziellen Fachgebiet regelmäßig tätig ist. Diese Leistungen werden vom Sachverständigenbüro Popp angeboten, welches eine umfangreiche, einschlägige Erfahrung in diesem Fachgebiet zur wirtschaftlichen Abbruchreife besitzt.