Wirtschaftliche Abbruchreife von Gebäuden.
In Wien hat die gutachterliche Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife in den letzten Jahren sehr stark an Bedeutung gewonnen.
Seit der Bauordnungsnovelle 2018 darf für Bauwerke in Schutzzonen und Gebäude, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden, die Abbruchbewilligung nur erteilt werden, wenn an der Erhaltung des Bauwerkes infolge seiner Wirkung auf das örtliche Stadtbild kein öffentliches Interesse besteht oder sein Bauzustand derart schlecht ist, dass die Instandsetzung technisch unmöglich ist oder nur durch wirtschaftlich unzumutbare Aufwendungen bewirkt werden kann.
Technische Unmöglichkeit der Instandsetzung.
Da die technische Unmöglichkeit in der Praxis wenig Relevanz hat und im Grunde einen Extremfall der wirtschaftlichen Abbruchreife darstellt, konzentriert sich die Gutachtenspraxis im Sachverständigenbüro POPP auf die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit der Instandsetzungsarbeiten.
Gutachten über die wirtschaftliche Abbruchreife.
Gutachten über die wirtschaftliche Abbruchreife stellen somit in der Praxis die einzige Möglichkeit dar, für ein Gründerzeitgebäude, bei dem das öffentliche Interesse an der Erhaltung festgestellt wurde, eine Abbruchbewilligung zu erhalten.
Entsprechend eines von der Stadt Wien, Magistratsabteilung 25, herausgegebenen Leitfadens soll die wirtschaftliche Abbruchreife durch eine Gegenüberstellung der ermittelten Kosten für die Instandsetzung des Gebäudes mit dem Ertragswert der Liegenschaft nach Instandsetzung, unter Berücksichtigung von Rücklagen, allfälliger Förderungsmittel, Zinsen etc. die wirtschaftliche Zumutbarkeit bzw. Unzumutbarkeit der Instandsetzung ermittelt werden. Ergibt die Gegenüberstellung einen negativen Betrag (Deckungsfehlbetrag), also übersteigen die Instandsetzungsaufwendungen den Ertragswert der Liegenschaft nach Instandsetzung, sei grundsätzlich eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Instandsetzungsaufwendungen gemäß diesem Leitfaden nachgewiesen.
Methoden zur Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife.
Das Sachverständigenbüro POPP erstattet regelmäßig Befund und Gutachten zur Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife von Gebäuden. Hierbei werden neben der Methodik im Leitfaden der MA 25 je nach bautechnischer und immobilientechnischer Ausgangssituation auch geeignete alternative Methoden im Sinne der einschlägigen Judikatur des VwGH zutreffend angewendet. Für eine fachliche Beratung und die Durchführung von Befund und Gutachten zur Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife steht Ihnen unser Sachverständigenbüro zur Verfügung.
Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife
Leitfaden der Stadt Wien, Magistratsabteilung 25
Richtlinie zur Beurteilung von
– Gebäuden in der Schutzzone
– Gebäuden in Gebieten mit Bausperren
– Gebäuden, die vor 1945 errichtet wurden
Beurteilung der technischen Unmöglichkeit von Instandsetzungen
Leitfaden der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37